12月1日，國(guó)家發(fā)改委辦公廳印發(fā)通知，發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，有十五個(gè)行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目納入新版REITs申報(bào)范圍(名單附后)，其中，能源基礎(chǔ)設(shè)施可申報(bào)范圍包括風(fēng)電、太陽(yáng)能發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目。

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集資金，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)并將收益分配給投資者的金融工具。

我國(guó)于2020年開(kāi)展REITs試點(diǎn)。當(dāng)年4月，證監(jiān)會(huì)與國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，明確REITs作為盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)資本投資渠道的重要工具，優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)三角等重點(diǎn)區(qū)域及交通設(shè)施、市政工程等重點(diǎn)行業(yè)。試點(diǎn)初期采用“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)，要求80%基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券。

2024年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，覆蓋交通、能源、市政等13類(lèi)資產(chǎn)，新增燃煤發(fā)電、養(yǎng)老設(shè)施等類(lèi)型，擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游等領(lǐng)域。

根據(jù)2024年政策，REITs可分類(lèi)為股權(quán)型、抵押型、混合型等。其中，股權(quán)型是指通過(guò)發(fā)行股份或收益憑證募集資金，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理并將收益分配給投資者的信托基金;抵押型是通過(guò)發(fā)放抵押貸款參與項(xiàng)目融資;混合型則是結(jié)合股權(quán)與抵押型操作模式。

2024年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，重點(diǎn)優(yōu)化申報(bào)推薦流程，明確審核標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化推薦程序，壓實(shí)各方責(zé)任。

此次優(yōu)化除大幅簡(jiǎn)化申報(bào)流程外，還明確規(guī)定首次發(fā)行項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值不低于10億元，并鼓勵(lì)符合條件的民間投資項(xiàng)目?jī)?yōu)先納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍。

以下為REITs2025年版行業(yè)清單：

1.交通基礎(chǔ)設(shè)施。包括收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目。

2.能源基礎(chǔ)設(shè)施。

包括風(fēng)電、太陽(yáng)能發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目;儲(chǔ)能設(shè)施項(xiàng)目;清潔低碳、靈活高效的燃煤發(fā)電(含熱電聯(lián)產(chǎn)煤電)項(xiàng)目;特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

其中，燃煤發(fā)電項(xiàng)目應(yīng)具備以下一項(xiàng)或多項(xiàng)條件：純凝工況最小發(fā)電出力在30%額定負(fù)荷及以下;摻燒生物質(zhì)、氫、氨等低碳燃料，摻燒熱量比例不低于10%;配備大規(guī)模碳捕集利用與封存(CCUS)設(shè)備。

3.市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱項(xiàng)目，以及停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目。

4.生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

5.倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施。面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉(cāng)庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目以及冷庫(kù)等專(zhuān)業(yè)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目。

6.園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

其中，國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)以《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》發(fā)布名單為準(zhǔn)，2018年以后的開(kāi)發(fā)區(qū)需取得國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府的批復(fù)文件，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國(guó)家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)。若納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)的單體建筑中包含物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的酒店和配套底商，且占同一單體建筑面積比例不超過(guò)30%的，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

7.新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類(lèi)、人工智能基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

8.租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目、公共租賃住房項(xiàng)目，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長(zhǎng)期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專(zhuān)門(mén)為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目(園區(qū)范圍與“6.園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施”的范圍要求一致)。

9.水利設(shè)施。具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施項(xiàng)目。

10.文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施。包括自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA級(jí)和AAAA級(jí)旅游景區(qū)項(xiàng)目。在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的配套旅游酒店可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

11.消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，家居、建材、紡織等各類(lèi)消費(fèi)品市場(chǎng)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，體育場(chǎng)館項(xiàng)目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

與上述消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人(原始權(quán)益人)的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過(guò)30%，特殊情況下最高不得超過(guò)50%。四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目。

12.商業(yè)辦公設(shè)施。超大特大城市的超甲級(jí)、甲級(jí)商務(wù)樓宇項(xiàng)目。

13.養(yǎng)老設(shè)施。依法登記并在民政部門(mén)備案的養(yǎng)老項(xiàng)目。

14.城市更新設(shè)施。老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目，以及涵蓋上述多種資產(chǎn)類(lèi)型的城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目。

15.符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

對(duì)于租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、城市更新設(shè)施等領(lǐng)域項(xiàng)目，發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)為開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。